L’urbanisation, et sa contrepartie l’exode rural, étaient déjà entrés dans une zone de turbulences sous l’effet de la mondialisation capitaliste. Aujourd’hui, ces processus s’accélèrent. À cet égard, on pointe souvent du doigt la Chine qui, voulant désenclaver son arrière-pays, fait pousser des dizaines de villes en même temps dans les provinces occidentales. On prévoit qu’en 2025 un milliard de personnes habiteront dans les villes chinoises, en comparaison d’un peu moins de 700 millions de citadins en 2012. [1] Ce programme de construction a englouti en trois ans autant de ciment que tout le vingtième siècle aux États-Unis. [2] Complication supplémentaire : l’industrie a émis environ un tiers du total des gaz à effet de serre, la moitié de ces émissions industrielles proviennent du fer, de l’acier et du ciment ; car la fabrication du ciment nécessite elle aussi beaucoup d’énergie. Autrement dit : le ciment accélère fortement le changement climatique. [3]

Dans les métropoles, il n’est plus seulement question de construction effrénée. Il s’agit d’extraire de la valeur à des domaines, au propre comme au figuré, que les investisseurs ignoraient, il y a encore quelques dizaines d’années. On objectera qu’on peut difficilement parler d’extraction dans le cas de l’urbanisation. Et, il est vrai que cela n’est pas de l’extraction au sens strict du terme. Mais dans la ville, maisons, parcelles, terrains et domaines sont maintenant transformés en biens négociables, en actifs immobiliers. Une hypermarchandisation est en cours. Le moteur de cette transformation est l’industrie financière. Ce « développement » assujettit la ville à la prédation financière de méga-investisseurs.

Grands projets immobiliers en cours ou prévus dans le centre de bruxelles, dans lesquels sont impliqués de grands groupes financiers et immobiliers (mai 2018, graphique Raf Custers).

L’industrie financière a les moyens de transformer en marchandises les activités humaines les unes après les autres. On pense alors aux produits dérivés de contrats à terme, mais aussi d’hypothèques. En 2006, il a été négocié pour 450.000 milliards de dollars de ce genre de produits dérivés, soit plus de dix fois la masse monétaire placée en actions. [4] La mégaspéculation sur les produits dérivés « toxiques » a entraîné en 2007 la crise financière mondiale qui a tourné en crise économique généralisée. Mais après cette crise, l’industrie financière a englouti des centaines de milliards que les banques centrales ont injectés dans les économies chancelantes. Cette monnaie Monnaie À l’origine une marchandise qui servait d’équivalent universel à l’échange des autres marchandises. Progressivement la monnaie est devenue une représentation de cette marchandise d’origine (or, argent, métaux précieux...) et peut même ne plus y être directement liée comme aujourd’hui. La monnaie se compose des billets de banques et des pièces, appelés monnaie fiduciaire?. Aux États-Unis et en Europe, les billets et les pièces ne représentent plus que 10% de la monnaie en circulation. Donc 90% de la monnaie est créée par des banques privées à travers les opérations de crédit.
(en anglais : currency)
ne se retrouve pas dans des investissements productifs. Elle sert principalement à la spéculation Spéculation Action qui consiste à évaluer les variations futures de marchandises ou de produits financiers et à miser son capital? en conséquence ; la spéculation consiste à repérer avant tous les autres des situations où des prix doivent monter ou descendre et d’acheter quand les cours sont bas et de vendre quand les cours sont élevés.
(en anglais : speculation)
dans le système financier. [5]

C’est pour rentabiliser cet afflux monétaire dans l’immobilier qu’ont été créés les Real Estate Investment Trusts (REITs). Les premières sociétés immobilières ont vu le jour dans les années 1960 aux USA, où elles n’ont commencé à s’enrichir activement qu’à partir des années 1990. En 2014, elles valaient déjà plus de 900 milliards de dollars et étaient les plus grands propriétaires immobiliers à New York. La valeur marchande mondiale de ces investisseurs immobiliers dépasse les 1.700 milliards de dollars. [6]

En Europe, les investisseurs frappent aussi très fort. Au Royaume-Uni, des sociétés privées sont en train de racheter des millions de logements sociaux qui avaient été construits après la Seconde Guerre mondiale. Elles augmentent le loyer et expulsent les ménages qui ne sont plus capables de payer. Le plus gros bailleur de Berlin est la Deutsche Wohnen AG qui possède 110.000 logements. Pendant l’hiver 2016-2017, elle a coupé le chauffage dans beaucoup de ses logements pour pouvoir distribuer un dividende Dividende Revenu de la part de capital? appelé action. Il est versé généralement en fonction du bénéfice réalisé par l’entreprise.
(en anglais : dividend)
? plus élevé à ses actionnaires. Dans le même temps, près de la moitié des Berlinois craignent de perdre leur logement suite à la hausse des loyers. [7]

 De nouveaux propriétaires avec de gros portefeuilles

Cette privatisation du logement urbain s’est renforcée après la crise financière de 2008. Parmi tous les biens économiques (assets) du globe terrestre, près de 60% sont des placements dans des biens immobiliers, pour une valeur totale de 217 milliards de dollars. Dans les 100 villes qui pâtissent le plus de la financiarisation Financiarisation Terme utilisé pour caractériser et dénoncer l’emprise croissante de la sphère financière (marchés financiers, sociétés financières...) sur le reste de l’économie. Cela se caractérise surtout par un endettement croissant de tous les acteurs économiques, un développement démesuré de la Bourse et des impératifs exigés aux entreprises par les marchés financiers en termes de rentabilité.
(en anglais : securitization ou financialization)
? urbaine, les placements dans l’immobilier ont grimpé de 600 à 1000 milliards de dollars en un an (de la mi-2013 à la mi-2014). Cette mutation s’accompagne d’expulsions massives. En Espagne, plus de 300.000 familles ont été mises à la porte entre 2008 et 2013. Dans le monde entier, des millions de familles sont les victimes de cette violence. [8]

Le phénomène est moins intense à Bruxelles qu’à New York, Londres, Amsterdam ou Berlin. La capitale belge n’échappe cependant pas aux coups de boutoir de l’industrie financière.. Prenons la zone Canal à Bruxelles. Cette zone, qui s’étend de Vilvoorde à Drogenbos et opère une coupure transversale dans la Région de Bruxelles-Capitale, se transforme en un immense chantier de construction. Mais on voit moins les processus en sous-main. Or, certains grands groupes mettent en œuvre une stratégie sur le long terme. [9]

La holding Holding Société financière qui possède des participations dans diverses firmes aux activités différentes.
(en anglais : holding)
Ackermans & Van Haaren (AVH) a commencé à acquérir dans les années 1990 des terrains qui n’avaient apparemment plus grande valeur. C’est ainsi qu’AHV a mis la main sur les terrains de la SNCB à Tour et Taxis. Cette holding répète ce qui s’est passé dans d’autres anciennes zones industrielles, comme à Manchester. Les terrains ont été achetés et mis en garantie par les nouveaux propriétaires pour des emprunts qui ont permis le lancement de nouveaux projets immobiliers. [10] Des groupes tels qu’Ackermans & Van Haaren ont la puissance financière et le temps pour planifier à long terme l’augmentation de la valeur de leurs actifs.

Au nom du commerce, cela entraîne, une nouvelle fois à Bruxelles, un bombardement de chantiers où l’on démolit ou rénove radicalement des bâtiments qui sont loin d’avoir subi les outrages du temps. Rien que dans le Pentagone bruxellois, une douzaine de projets de ce genre viennent de se terminer, sont en cours ou annoncés. Les pouvoirs publics laissent faire car la dérive « démolition-construction » est bonne pour la croissance Croissance Augmentation du produit intérieur brut? (PIB) et de la production.
(en anglais : growth)
économique. Derrière ces chantiers, on trouve des fonds Fonds (de placement, d’investissement, d’épargne…) : société financière qui récolte l’épargne de ménages pour l’investir ou le placer dans des produits financiers plus ou moins précis, parfois définis à l’avance. Il existe des fonds? spéculatifs) et les private equity funds sont réservés à une riche clientèle.
(en anglais : fund)
? financiers, des groupes d’assurance comme Axa et AG avec sa filiale AG Real Estate, des banques telles que BNP Paribas Fortis et Dexia/Belfius ; puis arrivent les holdings comme Ackermans & Van Haaren (via sa filiale Extensa ou bien via Atenor, filiale dont AVH se sépare), et enfin, des promoteurs immobiliers comme Besix et Immobel. On le voit à Manhattan, à Londres, à Bruxelles : ces groupes financiers sont les nouveaux propriétaires d’habitations [11]. Selon ces promoteurs, leur investissement Investissement Transaction consistant à acquérir des actifs fixes, des avoirs financiers ou des biens immatériels (une marque, un logo, des brevets…).
(en anglais : investment)
remédierait au besoin croissant de logements, alors qu’ils construisent de préférence des appartements de luxe. Cette colonisation urbaine ne résout rien, au contraire elle renforce la misère dans les villes. Le cœur de la question n’est pas la pénurie de logements, mais les capitaux privés qui s’envolent en « or gris ».

 La dé-marchandisation

Pour lutter contre cette marchandisation de la ville, il n’y a qu’un moyen efficace : la dé-marchandisation. L’hypermarchandisation est le processus qui consiste à abandonner des biens communs à des exploitants privés qui en font des marchandises juteuses. Pas mal de décideurs y collaborent scrupuleusement dans les administrations publiques. À Bruxelles, la « revalorisation » de terrains inexploités revient à les transférer à des exploitants privés. Les réserves foncières publiques sont pratiquement épuisées. Bruxelles a aussi une agence dont la seule fonction est de vendre des terrains publics. La Flandre a conclu un partenariat public-privé avec la banque BNB Paribas et AG Real Estate pour gérer 183 écoles. Les « partenaires » privés prennent ainsi le contrôle des écoles. Si vous voulez utiliser la salle de sport, par exemple, vous devez d’abord obtenir l’autorisation de la banque ou de l’assureur. Les règles existantes sont vidées de leur substance pour permettre cette privatisation. La ville devient impayable, toute une classe sociale Classe sociale Catégorie d’individus ayant et vivant une même situation face à la propriété privée des moyens de production. Une classe possède en exclusivité les outils, équipes et richesses permettant d’assurer l’existence des êtres humains. C’est la classe dominante ou dirigeante. Par rapport à cela, les autres sont obligés de travailler au service des premiers (classe(s) dominée(s) ou exploitée(s)). La similitude de situation pousse les membres d’une même classe sociale? à agir en commun, comme un groupe intégré.
(en anglais : social class)
? en est chassée.

Si vous voulez garantir le droit au logement, vous devez veiller à ce que des maisons retrouvent leur fonction première : servir de logement, pas d’actif négociable. La dé-marchandisation peut s’opérer de mille façons.
David Madden et Peter Marcuse, qui étudient les situations à New York et en Grande-Bretagne, proposent notamment de recommencer à protéger les locataires et de bloquer les loyers. Dans le même temps, il y a lieu d’améliorer et de renforcer le logement public, afin que le stock Stock Sous sa forme économique, c’est l’ensemble des avoirs (moins les dettes) d’un acteur économique à un moment donné (par exemple, le 31 décembre 2007). Ce qui sort ou qui entre durant deux dates est un flux?. Sous son interprétation comptable, le stock est l’ensemble des marchandises achetées qui n’ont pas encore été produites ou dont la fabrication n’a pas été achevée lors de la clôture du bilan ou encore qui ont été réalisées mais pas encore vendues.
(en anglais : stock ou inventory pour la notion comptable).
de logements du secteur public recommence à s’accroître.

L’étude Das Rote Berlin concrétise cette stratégie. Dans celle-ci, une alliance d’associations allemandes et autrichiennes propose un plan phasé pour une véritable dé-marchandisation de l’immobilier urbain. L’objectif est d’éliminer le marché Marché Lieu parfois fictif où se rencontrent une offre (pour vendre) et une demande (pour acheter) pour un bien, un service, un actif, un titre, une monnaie, etc. ; un marché financier porte sur l’achat et la vente de titres ou d’actifs financiers.
(en anglais : market)
immobilier privé, de ramener dans le giron public l’immobilier qui avait été transféré au secteur privé ces dernières décennies, et de soumettre sa gestion à un contrôle radicalement démocratique. C’est ce qu’on appelle dé-marchandiser. Cela ne va pas de soi, mais quand on lit Das Rote Berlin, c’est tout sauf une utopie.

Traduit du néerlandais par Geneviève Prumont

 


Cet article a paru en néerlandais dans LAVA en octobre 2018.

 


Pour citer cet article :

Raf Custers, "L’hypermarchandisation de la ville" janvier 2019, texte disponible à l’adresse :
[http://www.gresea.be/L-hypermarchandisation-de-la-ville]

Notes

[1Preparing for Chinas Urban Billion, McKinsey Global Institute, mars 2009.

[2Vaclav Smit, Making the modern world : Materials and dematerialization, cité dans Bill Gates, Have you hugged a concrete pillar today ? gatesnotes.com, 12 juin 2014.

[3Voir : Industry. In : Climate change 2014, mitigation of climate change. Contribution of Working Group III to the Fifth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change.

[4Martin Arboleda, On the alienated violence of money : finance capital?,value and the making of monstrous territories, in : New Geographies 09, Harvard, 2017, p.94-101

[5Henri Houben, Relancer l’économie européenne par la monnaie ? In : Études marxistes no. 110,2015, https://www.marx.be/fr/content/relancer-l’économie-européenne-par-la-monnaie%C2%A0

[6David Madden, Inequality and the Commodification of Housing, online Haus der Kulturen der Welt (hkw.de), Wohnungsfrage Opening Events, Berlin 23-24 octobre 2015, https://www.youtube.com/watch?v=eRb_2ayJVJk

[7Das Rote Berlin. Strategien für eine soizalistische Stadt, Die Interventionistische Linke, Berlin, mars 2018.

[8Rapport de la Rapporteuse spéciale sur le logement convenable en tant qu’élément du droit à un niveau de vie suffisant ainsi que sur le droit à la non-discrimination à cet égard, ONU?, A/HRC/34/51, 18 janvier 2017. Voir également les rapports des rapporteurs spéciaux de l’ONU? pour le Droit de la personne humaine au Logement. https://www.ohchr.org/EN/Issues/Housing/Pages/HousingIndex.aspx

[9Voir : Alice Romainville, La production capitaliste des logements à Bruxelles. Promotion immobilière et division sociale de l’espace, thèse de doctorat, ULB, 2015.

[10Callum Ward, Erik Swyngedouw, Neoliberalisation from the ground up : insurgent capital?, regional struggle and the assetisation of land, in Antipode, décembre 2017.

[11David Madden, Peter Marcuse, In defense of housing, Verso, 2016, 230 pages.